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周口省市双A重点项目违规 “十年包租回本”或涉地产集资

记者:地方新闻网 时间:2018-06-14 10:48  来源:网络整理
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  中国企业网讯:近日,本网接到网友李女士反映,周口市川汇区一处名为大卫茂购物公园的商业地产项目销售的商铺,实行售后包租、返还租金、返本销售等国家明令禁止房地产违规销售行为。房产商承诺包租且返还固定收益,保证10年内回本,打算投资的李女士因为拿捏不准这样看似“一本万利”的项目是否存在风险,特向媒体了解详情。

  所谓“购铺包租”,是指房地产开发企业为促进销售,在其楼盘或商铺出售时与买家约定,在出售后的一定年限内,由开发企业以代理出租的方式进行包租,或者直接由该企业承租经营使用,包租期间或者承租期间的租金来用于冲抵部分商铺售价款或偿付一定租金回报。

  早在2006年,国家就对盛行的“购铺返租”现象发文,明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。《商品房销售管理办法》也明确规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”最高法还曾公布司法解释:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”针对民众所反映之情况,本网赶赴河南周口市进行了走访了解。

  “售后包租”国家明令禁止或涉房地产行业非法集资

  资料显示:周口大卫茂购物公园位于周口市川汇区工农路和黄河路交叉口,属周口龙都红星广场的子项目。周口市龙都红星广场项目总占地约300亩,总建筑面积近70万㎡,商业建筑面积约36万㎡,项目由5个区域组成,A区:红星美凯龙;B区:大卫茂购物公园;C区玫瑰天街;D区:财富中心(含:酒店、办公、公寓、建材);E区:时尚生活中心(约3万平米商业街);是周口首席六维城市综合体。由河南美惠置业开发。

周口省市双A重点项目违规 “十年包租回本”或涉地产集资

图一:大卫茂项目销售人员计算的商铺价格和包租返租金额

周口省市双A重点项目违规 “十年包租回本”或涉地产集资

图二:周口大卫茂购物公园售后包租合同

  本网以购房者身份前往咨询,销售人员介绍:“我们这个项目,整个地下建筑面积是68000㎡,3600个停车位。分为两个馆体,一个是红星美凯龙的家居馆体,一个是红星美凯龙旗下的大卫茂大型购物商场,目前正在装修,两个馆体互通。大卫茂地上共五层,此次销售的就是大卫茂商城1、2层的商铺,所有的商铺都是包租的,从2017年1月18日开始售卖,现在已经基本售罄,剩下没几间了。二楼的价格在16000~18000元之间,1楼的要贵点,均价在22000~24000元。届时1楼会做成珠宝等一些轻奢品,二楼会做成服饰。”

  媒体问及商铺均价和返租比例,销售人员以一套11.76㎡的商铺为例介绍:单价是19018元/㎡,总价是223652元,根据投资的总房款进行返租,前两年每年返8%,一共16%,这个16%是从总房款里先返还的,也即是抵房款了。就是房子总价为223652元-16%(35784元)的价格,实际总价为187868元。

  购房后,“包租返租”合同是十年一签,第一年返还总房款的8%、第二年8%、第三年9%、第四年9%、第五年10%、第六年10%、第七年11%、第八年11%、第九年12%、第十年12%,租金逐年递增,每两年递增一个点,10年保证回本。

  “看起来很美”的十年回本实存“陷阱”

  10年之内每年返多少钱是固定的,10年之后按市场价的实际租金比例返还以9:1的比例,我们现在收的租金是每平方150~200元左右,比如说10年之后我们每平方收300元,那就根据300元的租金给你留90%,我们自己留10%作为运营管理费。

  商场计划今年11月份开始运营,一期项目现在已经封顶,最晚今年年底所有的商业会全部运营,周口市政府对我们的要求就是,今年年底红星家居建材馆、红星的购物公园、所有的建材商铺等所有的商业都要进入营业状态。你们只要把钱付了,后期的装修、管理、商家入驻都不用管。我们的项目非常大,只有这第一期是商业的,第二期、第三期都是住宅。”

  问及其销售如同众筹的模式,即:对外宣传这有一个好项目,然后把大家的钱集合到一块,每年给分红。销售人员解释道:“也可以这样去理解,相当于我们给支付的利息是很高的,1分左右的利息。如果现在买了,从11月开始返钱,并且因为已经快卖完了,从上个月开始不再允许分期付款,必须全款。”

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